۲-۱-۱-۳-۳ مرجع تقدیم اعتراض
بتصریح مواد ۱۶و۱۷ قانون ثبت و ماده ۸۶ آئیننامه ی قانون ثبت اعتراض باید مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده است تسلیم شود و اگر به غیر از مراجع مذکور تقدیم گردد و ظرف مدت ۹۰ روز به اداره ثبت محل نرسد اثر قانونی نخواهد داشت. این ترتیب برای آن است که اداره ثبت از دعاوی راجع به ملک مورد تقاضا ی ثبت مطلع شود و سرعت عمل بوجود آید.

( اینجا فقط تکه ای از متن پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

اگر معترض به ثبت ملکی بجای آنکه دادخواست خود را بدستور ماده ۱۶ قانون ثبت به مرجع ثبتی بدهد آن را در داگاه مطرح سازد تکلیف دادگاه چیست ؟
اگر چه به موجب ماده ۱۶ قانون ثبت اعتراض به ثبت باید به اداره ثبت تسلیم گردد و از آن طریق به دادگاه فرستاده شود ولی در صورتیکه عرضحال اعتراض در مهلت قانونی مستقیماً به دادگاه تسلیم شود مجوزی برای رد آن وجود ندارد منتهی برای آنکه غرض مقنن در ماده مذکور نقض نشود، دادگاه باید وصول اعتراض را به اداره ثبت اطلاع دهد^[۱۷].
۲-۱-۱-۳-۴ نحوه تقدیم اعتراض
۱- به صورت تقدیم دادخواست : برابر ماده ۱۶ قانون ثبت و مواد ۶۶و۸۸و۸۹ آئین نامه آن قانون اعتراض باید به صورت دادخواست باشد و هزینه دادرسی پرداخت گردد. برای اینکه حق معترض به واسطه ی کو تاه بدون مدت اعتراض ضایع نشود مواد ۸۸و۸۹و۹۱ آئیننامه مقرر داشته که اعتراض به هر نحوی باشد باید از طرف اداره ثبت قبول و در صورتی که داخل مهلت قانونی باشد به مرجع صلاحیتدار ارسال و بدیهی است مرجع صلاحیتدار طبق مقررات به خواهان اخطار خواهد نمود.
- ۲-بصورت تقدیم گواهی نامه جریان دعوی: برابر ماده ۱۷قانون ثبت و همچنین مواد ۸۹و۹۰ آئین نامه اجرایی قانون ثبت اگر بین متقاضی ثبت و معترض قبل از انتشار آگهی نوبتی دعوایی در خصوص همان ملک در دادگاه اقامه شده باشد دیگر نیازی به تقدیم دادخواست نیست و در این مورد معترض باید ظرف مدت قانونی (۹۰ روز) گواهی دادگاه مبنی بر جریان پرونده به اداره ثبت محل تسلیم نماید. این گواهی نامه به منزله اعتراض است و نیازی به پرداخت هزینه دادرسی مجدد و سایر تشریفات نمی باشد.
۳-نظریه مشورتی در این خصوص: نظریه شماره ۴۸۴۷/۷-۲۷/۷/۱۳۷۸ (دعاوی مربوط به ابطال سند ثبتی، اگر براین اساس باشد که ثبت ملک موافق مقررات قانون ثبت انجام نشده است، استماع آنها مخالف ماده ۲۲قانون ثبت نیست)
۲-۱-۲ اسناد مالکیت معارض
۲-۱-۲-۱ تعریف سند مالکیت معارض و عناصر تعارض اسناد و مصادیق آن
سند مالکیتی که نسبت به کل یا بعض محدوده سند مالکیت دیگر (که قبلاً صادر شده) تاریخاً موخر بر ثبت اولیه در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد سند مالکیت معارض است و تا وقتی که حکم نهایی به صحت صدور آن از دادگاه صادر نشود صفت سند مالکیت معارض را دارد^[۱۸].
بر اساس ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، هرگاه در هیات نظارت تشخیص داده شود نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت معارض صادر شده خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی، سند مالکیتی که ثبت آن موخر است، سند مالکیت معارض نامیده می شود.
بنابراین اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد آنکه تاریخش موخر است سند مالکیت معارض ست و اگر تاریخ ثبت دو سند یک روز باشد سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر (موخرالثبت) است سند معارض خواهد بود^[۱۹].
عناصر تعارض اسناد عبارتند از:
الف ) وجود دو ملک – یعنی باید دو ملک وجود داشته باشد تا دو گانگی حاصل شده و نتیجتاً تعارض بوجود آید.
ب) وجود دومالک-بنابراین اگر دو ملک به یک مالک تعلق داشته بشد و آن دو ملک با هم تداخل داشته باشد این سند از بحث تعارض در اسناد مالکیت خارج بوده و دارای راه حل ثبتی است که قابل اصلاح می باشد و مقررات مربوط به تعارض اسناد مالکیت شامل آن نمی شود.
ج) وجود تناقض بین مفهوم و معنی دو سند مالکیت – خواه این تناقض راجع به عین ملک^[۲۰] باشد، خواه راجع به حقوق ارتفاقی^[۲۱] منظور از تناقض این است که دلالت یک سند ما را به نتیجه ای برساند که دلالت سند دیگر ما را به نتیجه مغایر با آن برساند.
د) وجود تعارض در تاریخ صدور اسناد – یعنی یکی از دو سند، مقدم الصدور و دیگری موخر الصدور نسبت به دیگری باشد – سند مالکیت موخرالتاریخ نسبت به سند مالکیت مقدم التاریخ معارض تلقی می شود.
ن) نحوه بروز تعارض در اسناد مالکیت- تعارض دو سند از حیث مغایرت در تاریخ صدور به این صورت که در زمان صدور مغایرهم نباشند ولی بعداً به علل و اسبابی، مغایرت در عمل (نه در مدلول) پیش آمده باشد. مثلاً شخصی ابعاد ملک خود را اصلاح می کند و در نتیجه حالت تعارض سند مالکیت ملک مجاور پدید می آید. این وضعیت نیز از اقسام تعارض نیست. چون این تناقض و تعارض در زمان صدور سند مالکیت وجود نداشته بلکه پس از صدور آن و ضمن اصلاح ابعاد پدید آمده است. بنابراین تعارض از حیث تاریخ سند مالکیت باید به هنگام صدور حادث شود تا عنوان اسناد مالکیت معارض پیدا کند.
۲-۱-۲-۲ مرجع تشخیص سند مالکیت معارض
به موجب بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت، رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است. بنابراین تشخیص اینکه آیا دو سند معارض می باشند یا خیر با هیات نظارت می باشد و دادگاه در این خصوص صلاحیت ندارد و رای هیات نظارت غیر قطعی و قابل تجدید نظر خواهی می باشد( تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت ناظر به بند ۵ آن ماده)
۲-۱-۲-۳ تکلیف دارنده سند مالکیت معارض
بر اساس قسمت دوم بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، در صورتی که هیات نظارت یا شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند ثبت محل مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض ( ثبت موخر ) ابلاغ می نماید.
دارنده سند مالکیت مکلف است.

1. 1. از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به او، تا دو ماه به دادگاه حقوقی ذیصلاح دادخواست تقدیم و درخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را بنماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ی ثبت مربوطه تسلیم و رسید اخذ کند والا در صورتیکه دارنده ی سند مالکیت مقدم الصدور در ظرف همان مدت گواهی عدم تسلیم دادخواست را تسلیم اداره ثبت نماید، اداره ثبت سند معارض را ابطال خواهد کرد.

1. 1. دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده است باید از معامله نسبت به مورد سند معارض خودداری کند و در صورت تخلف چنانچه حکم نهایی بر بطلان آن صادر شود یا دو ماه مدت مراجعه به دادگاه منقضی شود و ظرف آن مدت به دادگاه مراجعه نکرده باشد به جریمه ی نقدی معادل یک برابر بهای ملک مورد معامله محکوم خواهد شد. ( ماده ۶ لایحه ی قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و….)

تبصره: با این که دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده است حق هیچگونه معامله ای نسبت به آن ندارد، می تواند حقوق فرضیه و متصوره ی خود را به دیگری انتقال دهد(ماده ۵ لایحه مذکور)
۲-۱-۲-۴ شرایط پذیرش دعوی سند مالکیت معارض
الف) دارنده سند مالکیت معارض باید ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ نظر هیات نظارت اقدام به طرح دعوی نماید.
ب) دعوی مذکور به موجب دادخواست باید به عمل آید و الزاماً شرایط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی نیز رعایت گردد.
ج) عنوان خواسته دعوی، ابطال سند مالکیت مقدم الثبت می باشد.
د) خواهان دعوی دارنده سند مالکیت معارض و خوانده آن دارنده سند مالکیت مقدم الثبت می باشد.
ه) دعوی مذکور باید در دادگاه وقوع ملک اقامه گردد.
و) دعوی ابطال سند مالکیت معارض، یک دعوی مالی است و باید برابر دعاوی مالی مربوط به اموال غیر منقول هزینه دادرسی پرداخت گردد.
سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که اگر دارنده سند مالکیت معارض در مهلت قانونی به دادگاه مراجعه ننماید تکلیف دادگاه چیست؟
به نظر می رسد از آنجائیکه مقررات قانون ثبت از جمله قواعد آمره است و مهلت های تعیین شده نیز به نحوی است که بعد از انقضاء آن مواعید، دیگر دعوی شنیده نمی شود. در اینجا نیز چنانچه دارنده سند مالکیت معارض بعد از انقضا ء مدت دو ماه به دادگاه مراجعه کند دادگاه تکلیفی به پذیرش دعوی که خارج از موعد معین اقامه شده ندارد و باید بر اساس بند ۱۱ ماده ۸۴ قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی آنرا صادر نماید.
البته اگر دارنده سند معارض برای عدم اقدام خود عذر موجهی ذکر کند به نظر می رسد این ادعا قابلیت استماع داشته باشد، هر چند که با توجه به اینکه قانون به عذر موجه و پذیرش اشاره ننموده است، قبول چنین نظری مشکل است، به خصوص اینکه در ماده ۲۴ قانون ثبت و سایر مقررات ثبتی عذر موجه مورد عنایت و توجه قرار نگرفته است.
۲-۱-۲-۵ رای دادگاه
الف ) در صورتیکه دارنده سند مالکیت ظرف مهلت مقرر به دادگاه مراجعه و تقدیم دادخواست نماید، دادگاه پس از رسیدگی هر یک از اسناد متعارض را، که تشخیص دهد ثبت آن طبق مقررات انجام شده است تعیین و دیگری را ابطال خواهد نمود، خواه سند مقدم الصدور باشد خواه موخر الصدور.
ب) مجازات اداری متخلفین: برای وادار کردن مامورین ثبت به دقت در صدور اسناد مالکیت و جلو گیری از صدور اسناد مالکیت معارض لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مجازات شدیدی برای کارمندان متخلف تعیین نمود و ماده ۷ آن می گوید: “کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد بشود، در دادگاه اداری مورد تعقیب و یا انفصال موقت که کمتر از ۲ سال نخواهد بود یا انفصال ابد به تناسب موضوع محکوم می شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد بود".
۲-۲ ابطال اسناد مالکیت در راستای اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت:
پاره ای از قوانین مصوب قبل از انقلاب، از قبیل قانون اصلاحات ارضی و منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی و مشکلات قانونی مرتبط به تقسیم باغها و قوانین مربوطه به لغو مالکیت اراضی موات و قانون اراضی شهری که بر حسب ضرورت و نیاز جامعه به تصویب رسید و با عرف و عادت مردم و نظامی که با آن خو گرفته بودند متفاوت بود موجب پدید آمدن مشکلاتی برای اداره ثبت و مردم مستضعف و کم درآمد گردید. مالکیت بزرگی که نمی توانستند زمین های خود را تقسیم کنند و رسماً به فروش برسانند، زارعینی که در جریان اصلاحات ارضی صاحب مزرعه و زمین شدند و زمین های آنان در کنار جاده یا نزدیک شهر بود و باروی آوردن مردم به شهرها و توسعه بدون ضابطه شهرها و ایجاد شهرک ها قیمت خوبی پیدا کرده بود ولی مجاز به فروش آنها نبودند. متصرفین اراضی موات و دارندگان اسناد مالکیت آنها، شرکاء املاکی که نمی توانسته سهم خود را رسماً مفروز نمایند ولی عملاً متصرف قسمت مفروز و معینی بودند، علیرغم قوانین موجود اقدام به تقسیم و تفکیک و فروش زمین ها و املاک خود با سند عادی و به قیمتی کمتر از نرخ روز نمودند و مردمی که با مختصر اندوخته خود می خواستند زمین تهیه نمایند و خانه ای در آن بسازند به خرید این قبیل زمینها روی آوردند و همچنین بر روی زمینهای متعلق به دولت یا شهرداری ساختمان ساختند و مخصوصاً بعد از پیروزی انقلاب اسلامی با بهره گرفتن از شرایط ویژه انقلاب که تا مدتی با نابسامانی و بی نظمی همراه بود و تعداد این قبیل ساختمان ها به هزاران رسید و سازندگان و ساکنان آنها که تشکیلات دولتی را در قبال عمل انجام شده قرار داده بودند و برای گرفتن وام از بانکها و استفاده از خدمات دولتی از قبیل برق و آب و گاز و غیره به سند مالکیت احتیاج داشتند و با توجه به قوانین موجود، چون عمل آنان غیر قانونی بود، یعنی مالکیت آنان به رسمیت شناخته نمی شد موفق به دریافت سند مالکیت و استفاده از خدمات شهری نمی شدند در نتیجه دولت را مجبور کردند که فکری برای آنان بکند و چاره ای بیاندیشد. زیرا از یک طرف، خراب کردن خانه هایی که اکثر صاحبان آنها مستضعف بودند به مصلحت نبوده و از طرف دیگر، دادن اجازه تجاوز به حریم قانون و تائید اعمال غیر قانونی آنها خالی از مفسده نبود، بنابراین با مطالعاتی که در سازمان ثبت اسناد و املاک به عمل آمد لایحه ای تهیه و تقدیم قوه مقننه گردید که با اصلاحاتی تحت عنوان قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی آن در تیرماه ۱۳۶۵ در ۵ ماده به تصویب رسید. که بعد ها در سال ۱۳۷۰ اصلا حاتی در آن به عمل آمد.
۲-۲-۱ صدور سند مالکیت به استناد ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت
چنانچه سندی به استناد ماده ۱۴۷ قانون اصلاحی ثبت صادر شده باشد قابل اعتراض و ابطال خواهد بود.
اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۱۰۴۸۶/۷-۱۱/۱۱/۱۳۸۰ چنین نظر داده است:
“در صورتی که سند مالکیت در اجرای بند ۶ ماده ۱۴۷ قانون اصلاح مواد ۱و۲و۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۷۰ و اصلاعیه آن مصوب ۱۳۷۶ به متقاضی داده شده باشد، طبق قسمت اخیر این بند، قابل شکایت در دادگاه در ناحیه مالک قبلی است و چنانچه دادگاه با رسیدگی های خود حقانیت شاکی را احراز کند، می تواند آن را ابطال نماید”
۲-۲-۱-۱ دعوای حقوقی ماده ۱۴۷ اصلاحی
از بیان بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت استنباط می شود که در نحوه اجرای این قانون امکان بروز دو نوع دعوای حقوقی عمده متصور است که عبارتند از:
الف) اعتراض به رای هیات اختلاف موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی این قانون و تقاضای ابطال آن که در راستای اجرای این ماده ۱۴۷ صادر می شود^[۲۲].
ب) ابطال سند مالکیت صادره در اجرای مادتین ۱۴۷ و۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک
چنانچه ذینفع به شرح بند ۱ و در مهلت قانونی به رای صادره اعتراض ننماید و اداره ثبت طبق قسمت اخیر بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحی، اقدام به صدور سند مالکیت نماید، نامبرده چاره ای جز طرح دعوای ابطال سند مالکیت صادره ندارد.